من المحتمل أن تكون صناديق الاستثمار العقاري الصناعية محفوفة بالمخاطر لأن مهمة بنك الاحتياطي الفيدرالي لمكافحة التضخم ستؤدي في النهاية إلى إبطاء الإنتاج الصناعي. ومع ذلك، هناك فئة فريدة من نوعها بين صناديق الاستثمار العقاري الصناعية تتميز بآفاق نمو لا ترتبط بشكل كبير بالإنتاج الصناعي الأساسي للاقتصاد. هذه هي صناديق الاستثمار العقارية للتخزين الذاتي.
تحليل صناديق الاستثمار العقارية للتخزين الذاتي
في هذه المقالة، سنتعرف على التخزين العام (NYSE: PSA) و Extra Space Storage (NYSE: EXR)، التي تدعم حالات الاستثمار وتقدم صفات فريدة وآفاق قوية لنمو الأرباح.
للنمزيد اقرأ: أسواق الأسهم العالمية ترتفع مع نهاية الأسبوع حيث يرتفع سعر الفائدة لدى المستثمرين
أهمية صناديق الاستثمار العقارية للتخزين الذاتي
على عكس الخصائص الصناعية التقليدية، فإن الطلب على التخزين الذاتي يتزايد باستمرار. بمعنى آخر، هناك المزيد من العناصر الواردة ليتم تخزينها أكثر من العناصر الخارجة من التخزين، مما يؤدي إلى صافي طلب إيجابي على مساحة إضافية بمرور الوقت.
علاوة على ذلك، لا تعتمد مرافق التخزين على عدد قليل من المستأجرين الكبار كما تفعل الصناديق العقارية الأخرى مثل العقارات الصناعية لمركز البيانات. بدلاً من ذلك، يعتمدون على الآلاف من المستأجرين الصغار. نتيجة لذلك، تتمتع PSA و EXR بتنويع رائع في التدفق النقدي. على سبيل المثال، تتميز PSA بحوالي 1.7 مليون عميل في مكانها حيث أن عقاراتها البالغ عددها 2807 تمتلك آلاف العملاء لكل منها.
نظرًا لمقياس العملاء هذا، يمكن أن تحقق PSA و EXR وفورات كبيرة في الحجم، والتي تشمل تقليل نفقات التشغيل كنسبة مئوية من إجمالي إيرادات الإيجار. كما يمكن أن تكون هناك فائدة كبيرة أخرى تتمثل في تأمين شروط تمويل مفيدة، حيث أن الدائنين لديهم طلبات أكثر اعتدالًا من مثل هذه الشركات الجديرة بالائتمان.
ولتوضيح ذلك، فقد توسع هامش EBITDA الخاص بـ PSA تدريجياً من حوالي 65.8٪ في عام 2010 إلى 70.8٪ العام الماضي. كما توسع هامش EBITDA لشركة EXR خلال هذه الفترة من 52.0٪ إلى 68.8٪. لذلك، مع تمتع الدائنين بهامش أمان أكبر، تتميز PSA حاليًا بمتوسط سعر فائدة مرجح يبلغ 1.9٪ فقط، بينما تتمتع EXR بواحد من 3.1٪ فقط.
كما تُظهر هذه المعدلات قدرة الشركتين على جذب تكاليف تمويل أقل من المتوسط ، وهي ميزة كبيرة خلال بيئة ارتفاع الأسعار مقابل نظيراتها في القطاع.
للمزيد اقرأ: نصائح استثمارية للمبتدئين في سوق الأسهم
تتمتع أسهم PSA و EXR بآفاق قوية لنمو الأرباح
بدعم من صفاتهما الفريدة، من المرجح أن تستمر PSA و EXR في تقديم نتائج قوية على الرغم من البيئة الأساسية الصعبة، كما كان الحال في أحدث نتائجها. فقد حققت PSA نمو FFO / سهم بنسبة 26.7٪، بينما حققت EXR نموًا بنسبة 29.9٪ في نفس المقياس، وهو أمر مثير للإعجاب تمامًا في المشهد الحالي للسوق. ووفقًا لذلك، يجب أن تظل آفاق نمو أرباحهم قوية أيضًا.
كما تجدر الإشارة أن PSA لم تقم بتخفيض أرباحها منذ عام 1990، وعلى الرغم من أن الشركة لا تزيدها بالضرورة سنويًا، فقد نمت توزيعات الأرباح لكل سهم بمعدل نمو سنوي يبلغ 6.91٪. فقد رفعت الإدارة توجيهات الشركة في نتائجها للربع الثاني، وتتوقع الآن أن يصل سعر FFO / سهم إلى ما بين 15.00 دولارًا و 15.70 دولارًا أمريكيًا لعام 2022، مرتفعًا من 14.75 دولارًا أمريكيًا إلى 15.65 دولارًا أمريكيًا سابقًا.
من ناحية أخرى، اضطرت شركة EXR إلى تعليق توزيعات أرباحها خلال الأزمة المالية الكبرى. ومع ذلك، فإن النمو القوي على مدى العقد الماضي المدعوم من زيادة NOI (صافي الدخل التشغيلي) من ممتلكاتها وارتفاع الهوامش قد سمح بنمو قوي في توزيعات الأرباح.
في الواقع تمتاز الشركة بسجل حافل بالنمو السريع في توزيع الأرباح لكل سهم، بما في ذلك 13 عامًا من نمو الأرباح المتتالية ومعدل نمو سنوي مركب DPS لمدة 10 سنوات بنسبة 23.3٪. كما يُظهر الارتفاع الأخير في DPS للشركة بنسبة 20٪ إشارات قليلة أو معدومة على تباطؤ نمو الأرباح أيضًا.
في نتائج EXR للربع الثاني، عززت الإدارة أيضًا توجيهاتها، وتوقعت FFO / حصة ما بين 8.30 دولار و 8.50 دولارات، ارتفاعًا من 8.05 دولارات إلى 8.30 دولارًا سابقًا. هذا يعني أيضًا نسبة دفع تعويضات مريحة تبلغ حوالي 71 ٪ لسهم EXR. ليست منخفضة مثل PSA، ولكن بالتأكيد جيدة بالنظر إلى الوتيرة الأساسية لنمو FFO / السهم مؤخرًا.
هل سيتم شراء أسهم PSA؟
بالانتقال إلى Wall Street، لدى التخزين العام تصنيف إجماع قوي للشراء استنادًا إلى ستة عمليات شراء واثنتين من عمليات الاحتفاظ بالبيانات في الأشهر الثلاثة الماضية. عند 365.75 دولارًا، يشير متوسط توقعات سهم PSA إلى احتمال ارتفاع بنسبة 24 ٪ تقريبًا.
هل سيتم شراء أسهم Extra Space Storage؟
من المتوقع ارتفاع قوي بنفس القدر لأسهم Extra Space Storage. فقد حصل السهم على تصنيف متوسط توافق الآراء بشأنه. يعتمد ذلك على أربع عمليات شراء وثلاثة عمليات حجز تم تخصيصها في الأشهر الثلاثة الماضية. يشير متوسط السعر المستهدف لـ Extra Space Storage البالغ 210.14 دولارًا إلى احتمال ارتفاع بنسبة 21.7 ٪.
الخلاصة: PSA و EXR عملان مرنان، لكن الأسهم ليست رخيصة. لذلك يجب أن تكون كلتا الشركتين في وضع جيد لمواصلة نمو ثروة المساهمين مع تلبية احتياجات المستثمرين. ومع ذلك، يجب على المستثمرين توخي الحذر من مضاعفات التقييم المرتفعة.
